Spółdzielnia Chemik czy Wspólnoty. Co się bardziej opłaca?

[żyleta]

O planach likwidacji spółdzielni mieszkaniowych i oburzeniu tym faktem ich zarządów mówiliśmy wielokrotnie.
Zarządcy przekonują, że wspólnoty mieszkaniowe bywają efektywniejsze, ale to też większe obowiązki dla lokatorów.
Spółdzielnia twierdzi natomiast, że tylko oni mogą zagwarantować ciągłość dostaw mediów, bo dysponują wspólnym majątkiem i mają odpowiednią "poduszkę finansową" w razie kłopotów z płatnościami niektórych lokatorów. W małych wspólnotach nawet zadłużenie jednej osoby może być problemem.No dobrze, ale tak naprawdę dla mieszkańców najważniejszy jest inny czynnik - wysokość comiesięcznych opłat.
A te porównali nasi lokatorzy którzy przeanalizowali koszty mieszkań:  zarządzanych przez wspólnotę oraz spółdzielni mieszkaniowej.
Oczywiście zaraz podniosą się głosy, że porównuje nieporównywalne, bo przecież spółdzielcze bloki są stare i wymagają remontów.
Pozwoliłem więc sobie na podzielenie kosztów na trzy kategorie: koszty zależne od m kw., koszty stałe przypisane do mieszkania i pozostałe (zależne od zużycia, np. woda, CO czy obsługa windy.
W wielu przykładach większość kosztów czynszowych we wspólnocie jest mniejsza. Zauważyliśmy też, że niektóre opłaty są co najmniej dziwne. Np. za ogrzewanie w Spółdzielni płaci się trzykrotnie więcej,
Problem w tym, że w spółdzielni płaci się czynsz i można jedynie zapoznać się z jego składnikami, wspólnota może szybciej i łatwiej określić, z których elementów rezygnuje. Zdarzają się bowiem obciążenia, których nie trzeba ponosić, jak choćby cotygodniowe sprzątanie części wspólnej w piwnicach.Kto efektywniej zarządza czynszem lokatorów - Zarządca a nie Spółdzielnia.
Załóżmy więc wspólnoty.
Po co te kłótnie i niepotrzebne spory. Będziemy płacić mniej a w dodatku kontrolować wydatki.
Mamy do tego prawo.

[piotr0822]

Tak, wszystko pięknie tylko zależy wszystko od ludzi. Należę do jednej wspólnoty i są z tego same problemy, bo jednej mądrej lokatorce się nudzi i podaje do sądu wszystkie podjęte ustawy, które są sprzeczne z jej "widzimisie". Teraz trzeba wydawać swoje pieniądze by bronić swego.

[żyleta]

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?
 
 Wspólnota to wszyscy właściciele lokali w jednej nieruchomości. Nieruchomość to działka zapisana w księdze wieczystej.
 
 Może na niej stać jeden lub kilka budynków. Na jednej działce nie mogą działać dwie wspólnoty, bardzo rzadko zdarza się, żeby dwie nieruchomości stojące na dwóch działkach miały jedną wspólnotę.
 
 Kto ma udziały w nieruchomości?
 
 Każdy, kto kupuje mieszkanie i podpisuje akt notarialny, ma w nim wyszczególnioną powierzchnię mieszkania i udział w nieruchomości.
 
 Udział jest wyrażony w ułamku zwykłym.
 
 Sposób obliczania udziału właściciela mieszkania w nieruchomości: w liczniku ułamka umieszcza się powierzchnie mieszkania, a w mianowniku dodane powierzchnie wszystkich mieszkań w nieruchomości.
 
 Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?
 
 Wspólnoty nie trzeba zakładać. Powstaje ona automatycznie w budynku wielorodzinnym, którego mieszkańcy są właścicielami lokali.
 
 Jeśli budynek zostanie wykupiony np. od gminy, dotychczasowy zarząd powinien zorganizować zebranie, na którym zostanie wybrany nowy zarząd wspólnoty. W przypadku sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością odnosi się także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
 
 Jaka ustawa reguluje działanie wspólnoty?
 
 Zasady powoływania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa o własności lokali z 1994 roku. Jej treść można znaleźć na stronie Sejmu http://isip.sejm.gov.pl/prawo/index.html. Wspólnota musi działać zgodnie z zasadami ustawy. Jeśli chce odejść od jej postanowień, musi iść do notariusza i podpisać umowę, w której wyszczególni, co będzie robiła inaczej, niż przewiduje ustawa.
 
 Czy wspólnota musi spisać statut?
 
 Nie, ale jeśli chce, może wprowadzić taką uchwałę i spisać w nim prawa i obowiązki właścicieli oraz zarządu. Może w nim wyszczególnić, kiedy chce spotykać się na zebraniach, uszczegółowić w nim różne, istotne dla wspólnoty sprawy.
 
 Jakie obowiązki ma właściciel mieszkania?
 
 Właściciel musi ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Ma obowiązek utrzymywać mieszkanie w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości. Może z niej korzystać w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
 
 Czym rządzi wspólnota?
 
 Wspólnota rządzi tyko nieruchomością wspólną: korytarzami, dachem, ścianami, podwórkiem itp., czyli tym, z czego korzystają wszyscy mieszkańcy (a przynajmniej dwóch). Poszczególnymi mieszkaniami rządzą ich właściciele.
 
 Za co odpowiada właściciel mieszkania, a za co wspólnota?
 
 Za zobowiązania dotyczące nieruchomości odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.
 
 Jak wspólnota podejmuje decyzje?
 
 O ważnych sprawach, przekraczających zwykły zarząd, decyduje cała wspólnota. Decyzje podejmowane są za pomocą uchwał.
 
 Uchwały dotyczą finansów (ile pieniędzy i na co wspólnota planuje wydać), remontów, wynagrodzeń dla zarządu i administratora, księgowej, ewentualnych zakupów. Decyzje wymagające uchwały całej wspólnoty to: ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego z tej przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz związaną z tym zmianę wysokości udziałów, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów, podział i nabycie nieruchomości, wystąpienie do sądu, określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów, zaliczek na pokrycie tych kosztów i rozliczeń, połączenie dwóch w jedną nieruchomość lub podział lokalu.
 
 W jaki sposób podejmowane są uchwały?
 
 Wspólnota podejmuje uchwały większością udziałów. Uchwały dotyczą m.in. wysokości składek, jakie wpłacają członkowie, sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.
 
 Jak odbywa się głosowanie?
 
 Na zebraniach nie obowiązuje kworum. Właściciele mogą głosować na zebraniach albo drogą obiegową – zarząd przedstawia właścicielom uchwałę i zbiera podpisy.
Jak wybiera się zarząd wspólnoty?
 Zarząd można wybrać z osób fizycznych. Mogą być w nim właściciele lokali, ale nie muszą. Jeśli wspólnocie trudno wybrać zarząd (mieszkają w niej ludzie starsi, zapracowani, którzy nie mają czasu zająć się sprawami wspólnoty), zarządem może zostać administrator – zatrudniony do tego celu pracownik. Wspólnota może też powierzyć komuś zarządzanie, robi to, spisując odpowiednią umowę u notariusza. Powołany na zebraniu zarząd uzyskuje w urzędzie statystycznym numer REGON. Składa wniosek w urzędzie skarbowym o nadanie numeru NIP. Zarząd wyrabia sobie pieczątkę z REGON-em i zakłada konto w banku dla wspólnoty mieszkaniowej. Numer konta podaje właścicielom, żeby mogli na nie wpłacać zaliczki. Wspólnota może uchwalić wynagrodzenie dla zarządu adekwatne do wykonywanej pracy (opłacane z zaliczek), zarząd może też pracować społecznie.
 
 Czym zajmuje się zarząd?
 
 Zarząd zajmuje się sprawami bieżącymi: zbiera zaliczki i reguluje opłaty za media (woda, gaz, prąd, ogrzewanie), współpracuje z księgowym. Kieruje sprawami wspólnoty, podpisuje umowy z dostawcami mediów, reprezentuje wspólnotę w sądzie i na zewnątrz, jest punktem kontaktowym między właścicielami. Zarząd powinien ustalić termin swoich dyżurów.
 
 Czy zarząd wspólnoty można odwołać?
 
 Zarząd lub jego członków można odwołać za pomocą uchwały właścicieli. Jeśli we wspólnocie pojawią się problemy z zarządem, może ona wystąpić do sądu o powołanie zarządcy przymusowego.
 
 Czy we wspólnocie może pracować administrator?
 
 Zarząd może zatrudnić administratora. Wspólnota może uchwalić jego wynagrodzenie, które jest opłacane z zaliczek. Jakie są koszty zarządzania nieruchomością?Koszty zarządzania nieruchomością to przede wszystkim: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali), wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Te wydatki ponoszą członkowie wspólnoty proporcjonalnie do udziału w nieruchomości. Co to są zaliczki?Są to stałe opłaty, jakie wnoszą członkowie wspólnoty(z góry do 10. każdego miesiąca). Nazywane są zaliczkami, ponieważ zarząd musi się rozliczyć z ich wykorzystania (do końca marca następnego roku). Wtedy wspólnota może zdecydować, czy ustalona zaliczka jest odpowiedniej wysokości, zbyt duża lub zbyt mała (jeśli nie starczyło pieniędzy na wszystkie opłaty). Zaliczki pobierane są m.in. na opłaty za media. Zbiera je i reguluje opłaty zarząd, ale liczone są oddzielnie dla każdego mieszkania i rozliczane z jego właścicielem.
 
 Czy każdy właściciel ponosi takie same koszty?
 
 Wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości rozlicza się proporcjonalnie do udziału w nieruchomości, a nie dzieli przez liczbę właścicieli. Wspólnota przyjmuje tylko sposób rozliczania kosztów za wodę, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości i ogrzewanie. Jeżeli w mieszkaniu są liczniki ciepła lub wody, to właściciel takiego lokalu nie może zapłacić więcej, niż wskazuje jego licznik.
 
 Jak podejmowane są decyzje o remontach budynku?
 
 O remontach decyduje wspólnota. W pierwszym kwartale roku właściciele decydują, jakie remonty powinny być wykonane i po ile trzeba się na nie złożyć. Zarząd ustala porządek remontów, wybiera firmę, decyduje, kiedy zostaną rozpoczęte prace, i zawiadamia o tym właścicieli. Koszty remontu w mieszkaniach (m.in. wymianę kuchenki gazowej) pokrywa na własny koszt właściciel lokalu. Koszty naprawy np. instalacji gazowej pokrywa wspólnota mieszkaniowa, ponieważ instalacja jest częścią wspólnej nieruchomości.
 
 Jak działa fundusz remontowy?
 
 Wspólnota powinna podjąć uchwałę o wysokości funduszu remontowego. Nawet, jeśli dom jest nowy, wspólnota nie powinna zostać z pustym kontem w razie wypadku. Składki najlepiej wpłacać co miesiąc, wtedy nie będą wysokie. Można też wpłacać pieniądze dopiero, kiedy zostanie podjęta decyzja o remoncie (wymiana instalacji itp.). Wtedy wiadomo już, ile remont będzie kosztował, i można podzielić kwotę między właścicieli lokali.
 
 Lepiej jednak, żeby w sytuacjach awaryjnych (np. pożar, zalanie) kasa wspólnoty nie była pusta. Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych. Wspólnota mieszkaniowa powinna założyć osobne konto na fundusz. Wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu może odliczyć od podatku.
 
 Jak dzielone są korzyści i wydatki?
 
Nieruchomość może przynosić właścicielom dochody (np. z wynajmowania lokali, wynajmowania powierzchni reklamowej). Z nich w pierwszej kolejności pokrywane są koszty zarządu nieruchomością (a nie zasilany fundusz remontowy). Jeśli dochody są większe niż bieżące potrzeby, są dzielone między właścicieli lokali, odpowiednio do udziałów w nieruchomości